第二章 房地产市场与市场运行

　　【内容框架】

　　第一节 房地产市场概述

　　第二节 房地产市场结构与指标

　　第三节 房地产市场的特性与功能

　　第四节 房地产市场的运行规律

　　第五节 房地产市场的政府干预

　　【考试重点】

　　1．房地产市场运行环境

　　2．房地产市场结构

　　3．房地产市场细分

　　4．重要的房地产市场指标

　　5．房地产空间市场与资产市场

　　6．房地产市场自然周期

　　7．自然周期与投资周期的关系

　　8．房地产泡沫与过度开发

　　【内容详解】

　　第一节 房地产市场概述

　　1．房地产市场的概念

　　一般的定义

　　指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式

　　经济学的定义

　　指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动

　　房地产市场体系包括

　　交与交易当事人－主体

　　作为交易对象的房地产资产－客体

　　交易制度－制度

　　交易组织机构等－组织

　　2．房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）

　　社会环境﹡

　　政治环境﹡

　　经济环境﹡

　　金融环境

　　法律制度环境

　　技术环境

　　资源环境

　　国际环境

　　【重点】社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场的基本因素

　　【重点难点】区别社会因素和经济因素

　　【2008年】

　　政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ ）。
　　A．产品质量
　　B．产品性价比
　　C．规模和结构
　　D．产品档次

　　【答案】C
　　【解析】土地政策影响供给的规模和结构。

　　【2006年】

　　下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）
　　A．城市或区域产业结构与布局
　　B．人口数量也结构
　　C．土地资源状况
　　D．建筑技术进步

　　【答案】A
　　【解析】B 社会因素，C资源环境，D 技术环境。

　　3．影响房地产市场转变的社会经济力量（六大力量）

　　金融业的发展

　　信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善

　　生产和工作方式的转变

　　人文环境的变化

　　自然环境的变化

　　政治制度的变迁

　　4．房地产市场的参与者（七类参与者）

　　土地所有者或当前的土地使用者

　　开发商

　　政府及政府机构

　　金融机构

　　建筑承包商

　　消费者或买家

　　专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、经济师、房地产估价师、房地产纪纪人、律师

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