4.3 个人住房贷款的风险

　　操作风险－对客户调查不深入，容易出现假按揭

　　信用风险－开发商和购房者两方面的问题

　　市场风险－包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险

　　管理风险－银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等

　　法律风险

　　【2009年】

　　商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。
　　A．开发商违法预售
　　B．借款人赖账不还
　　C．借款人拖延还款
　　D．房地产市场供需失衡

　　【答案】D
　　【解析】D属于市场风险。

　　【2008年】

　　个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ ）。
　　A．恶意欺诈
　　B．市场疲软
　　C．项目拖期
　　D．质量纠纷
　　E．违法预售

　　【答案】ACDE
　　【解析】B属于市场风险，不属于信用风险。

　　【2007年】

　　银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。
　　A．操作风险
　　B．法律风险
　　C．信用风险
　　D．管理风险

　　【答案】D
　　【解析】注意区分这几种风险的含义。

　　【2006年】

　　银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。
　　A．信用
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作

　　【答案】D

　　4.4 金融机构对房地产抵押物的要求

　　合法设定房地产抵押权

　　择优选择设押的房地产

　　合理确定抵押率

　　处置抵押物的渠道畅通

　　4.5 个人住房抵押贷款的风险管理

　　严格遵守贷款年限、贷款价值比率方面的规定，抵押物的价值的确定，以物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准

　　详细审查借款人的相关信息

　　通过各处信息判断借款人的还款能力

　　考核借款人还款能力

　　在发放贷款前应对新建房进行整体性估价

　　【重点】如何考核借款人的还款能力（两个指标）

　　月还款额与收入比控制在50%以下

　　月所有债务支出与收入比控制在55%以下

　　房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

　　所有债务与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入

　　【2006年】

　　银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。
　　A．3583
　　B．3909
　　C．4300
　　D．4778

　　【答案】 C
　　【解析】考核指标房产支出与收入比。本题中没有提及其它债务问题，所以不计算第二个指标。

　　月房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月收入=（2000+150）/月收入＜50%，则月收入＞4300

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