2011房地产估价师《经营与管理》讲义精选(9)
第六章 经济评价指标与方法
【本章的特点】
试题所占分值大
理论性非常强,技术含量高
计算题多,难度大
【本章学习方法】
必须听懂讲解,而且要多次反复听课
必须把典例案题与历年搞懂,并独立完成
必须听课-练习-再听课-再练习,光听不练没有用
必须保证这部分的学习时间
【本章内容框架】
第一节 效益和费用识别
第二节 经济评价指标
第三节 动态盈利能力指标及其计算
第四节 静态盈利能力指标及其计算
第五节 清偿能力指标及其计算
第六节 房地产投资方案经济经比选
第七节 相关计算总结
【内容详解】
第一节 效益和费用识别
1. 投资与成本
投资
指人们在房地产开发或投资活动中,为实现某种预定开发、经营目的而预先垫支的资金
种类
投资分类 | 用途 | 价值形式 | 回收形式 |
固定资产投资 | 用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产 | 在使用过程中以折旧形式计入成品成本 | 通过成品销售以货币形式回收 |
流动资金 | 指工业项目投产前预先垫付,用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金 | 在每个生产周期周转一次,在整个项目寿命周期内始终被占用, | 在项目寿命周期末,以货币形式回收 |
成本
产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗
销售成本(完全成本)=生产成本+销售费用
投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同
财务会计是实际发生费用的记录,数据是唯一的;投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素不同,不同的方案有不同的成本数据
在投资分析的成本中,还要列入一些财务会计中没有的成本概念,如机会成本、沉没成本、不可预见费用等
【2006年】
下列关于房地产投资分析中成本的表述中,正确的是( )。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
【答案】 D
【解析】A是不完全一样,而非完全不一样
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