2010年全国房地产估价师考试《经营与管理》习题（十）

2010-07-02 09：19　　来源：来源网络　　字体：大小　　打印收藏

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　　1．某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000㎡，总建筑面积为15000㎡.预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：

　　（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元/㎡（精确到个位）?

　　（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）（2007年试题）