省地方税务局、各市县地方税务局、洋浦财税局：

　　最近，各地在检查新税制实施以前的房地产转让营业税中遇到一些税收政策问题，主要是对我厅琼财税[1992]流字第624号文所做的各项征税规定要求给予明确。为做好新税制实施以前的税收清理工作，我厅现对该文的有关规定做出解释如下：

　　一、关于炒卖土地使用权和建筑物行为的征税问题炒卖土地使用权和建筑物的行为，是指以土地使用权或建筑物产权为标的物，进行转让或销售以达到获取利润为目的的行为。其中的土地使用权各个转让环节和建筑物的各个销售环节，无论是否办理了产权过户手续，都应当依法缴纳“土地使用权转让及出售建筑物”营业税。对未办理过户手续的，其计税依据为纳税人从受让方（或购买方）所取得的预收款金额或双方签订的转让合同（或销售合同）所约定的转让总金额（或销售总金额）。转让合同（或销售合同）约定的转让价格（或销售价格）过低的，税务机关有权按当时同类价格调整后计征营业税。

　　二、关于委托转让（或委托销售）土地使用权及出售建筑物的征税问题对委托转让土地使用权和委托销售建筑物行为应分别对委托方和受托方征收营业税，对委托方按《土地使用权转让及出售建筑物》税目征收营业税，对受托方取得的代理手续费收入按“服务业”税目中的“代理服务”征收营业税。但上述委托代理必须同时具备以下条 件：1.委托方和受托方必须事先签订委托合同；2.受托方应按委托方指定的价格进行转让（或销售）；3.委托方和受托方在同一地区的，在开具土地使用权转让和建筑物销售发票时应使用委托方的发票。转让款（或销售款）应直接转入委托方的银行账户，或由受托方代收现金后全部存入委托方账户；4. 受托方取得的代理手续费，应按合同约定的转让金额（或销售金额）的一定比例由委托方支付给受托方，受托方不得在转让款（或销售款）中坐支。

　　凡不符合以上条 件的，都要按两个转让或销售环节分别对委托方和受托方征收“土地使用权转让及出售建筑物”营业税。

　　三、关于合作、联营和投资入股的转让土地使用权和出售建筑物的征税问题。

　　1.合作、联营必须符合共同投资、共同经营、共同管理、共担风险的条 件，否则，按以假联营、假合作来偷税逃税进行严肃处理。

　　2.投资参与房地产联营、合作而中途退联营、合作的，其向对方收取实际发生的经济损失（扣投资本金、利息及其他有关的费用支出）和合同约定的违约金，免征营业税。凡是向对方收取超过实际经济损失和合同约定的违约金金额的，应按取得的收入征收“土地使用权转让及出售建筑物”营业税。

　　3.以土地使用权和建筑物投资入股的，不征收营业税。但转让该项股权时，应按转让股权收入征收“土地使用权及出售建筑物”营业税。

　　海南省财政税务厅