2014年房地产估价师考试知识点：通货膨胀的影响

2014-02-27 21：44　　来源：建设工程教育网整理　　字体：大小　　打印收藏

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　　对通胀或通货紧缩程度的预期，影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。投资者往往提高对名义投资回报率（或收益率）的预期，以补偿购买力的损失。即要提高期望投资回报率以抵消通胀的影响，投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

　　从理论上来说，全部期望投资回报率应包含所有预期通胀率的影响。预期收益率通常随着对通胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通胀率和收益率经常是同时变动，很难找到一个特定的折现率来准确反映当前的市场状态。投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期。

　　通胀和房地产增值是两回事。通胀导致折现率提高；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。

　　实际投资分析工作中，考虑到通胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可允许未来年经营收入以及运营成本随着通胀分别有所增加，这样就可消除通胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。若在收益现金流估算过程中没有考虑通胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。

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