2015房估理论与方法要点：最高最佳利用原则

2015-03-26 08：44　　来源：来源于网络　　字体：大小　　打印收藏

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　　最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。所谓最高最佳利用（highest and best use），是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。

　　除评估在用价值外，房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则。

　　最高最佳利用必须同时满足4个条件：①法律上允许；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。需要指出的是，实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。

　　最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式。

责任编辑：亮亮