债务融资就是借钱做生意。很少有房地产企业完全使用自有资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用，通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。

　　（一）债务融资的特点

　　债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。此外，相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：

　　（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。

　　（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。

　　（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。

　　（4）流通性。债券可以在流通市场上自由转让。

　　权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。

　　（二）债务融资的类型结构

　　企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。

　　1．银行信贷

　　银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。

　　2．商业信用

　　商业信用是指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式，包括企业之间以赊销分期付款等形式提供的信用，以及在商品交易的基础上以预付定金等形式提供的信用。

　　3．企业债券

　　根据我国《公司法》的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。

　　4．租赁融资

　　租赁融资是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。

　　（三）厉地产债务融资来源

　　房地产债务融资的主要来源是商业银行和银行类金融机构。