房地产价格的特征

　　房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：

　　①都是价格，用货币来表示；

　　②都有波动，受供求等因素的影响；

　　③都是按质论价；优质高价，劣质低价。

　　一、地价与一般商品价格的不同

　　（1）生产成本不同，一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。地价=地租/利息率。

　　（2）折旧不同，土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧。

　　（3）价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大

　　（4）市场性质不同，一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

　　（5）价格形成时间不同。

　　（6）供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。

　　二、房地产价格的特征主要有下列5个：

　　（1）房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。

　　（2）房地产价格受区位的影响很大。

　　（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。

　　（4）房地产价格形成的时间较长。

　　（5）房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。