【提问】估价技术路线到底是指的什么？在书上没有看到相应的解释，请老师通俗地讲一下

　　【回答】

　　学员yc10281028，您好！您的问题答复如下：

　　房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程，从而确定房地产的客观合理价格的过程。房地产估价技术路线，就是估价人员模拟房地产价格的形成过程、揭示房地产价格内涵、指导整个房地产估价过程的思路。因此，技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。房地产估价方法体现了房地产估价的基本理论原理，同时也是估价技术路线的反映。房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程的认识，是房地产价格形成认识论的体现，从前述内容可知，估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。因此，每一种房地产估价方法实质上就体现了一种估价的技术路线

　　简而言之：估价技术路线就是明确了估价对象、估价目的、估价时点后，着手该怎么来做，具体作业的技术思路就是技术路线。

　　如：

　　非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：

　　1. 确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。

　　2. 搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。

　　3. 测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。

　　非住宅非营业用房成本法估价技术路线：

　　1. 成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

　　2. 成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

　　拆迁补偿评估价格 ＝ 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 ＝ 土地重新取得价格 ＋ 扣除折旧后的建筑物现值。土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。

　　3. 参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析

　　责任编辑：淘淘