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房地产估价师理论与方法复习要点：承租人权益价值
【提问】 17.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
A.5286.72
B.7552.45
C.9939.23
D.14198.90
【回答】学员shengqingtong，您好！您的问题答复如下：
某写字楼的剩余收益年限虽然为38年，但预计5年后售出，所以求该写字楼目前的收益价格应为五年收益价值加上转售价值，此题中38年收益期是干扰项。计算如下：
折现率＝6×（1+25%）=7.5%
净收益＝400×（1－30%）＝280
假设现在的价格为V
那么：V＝280×（P/A，7.5%，5）+V×（1+20%）×（1－6%）/（1+7.5%）5
V＝280×4.045884902+0.785718137V
V＝1132.847773+0.785718137V
V＝1132.847773/（1－0.785718137）＝5286.717957
★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法
责任编辑：淘淘
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