【提问】个别因素分析应包括什么，为什么估价结果报告中包括，教材中也找不到

　　【回答】学员JANE001LIN，您好！您的问题答复如下：

　　区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。

　　土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；

　　有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。

　　——您按照这个来

　　为什么估价结果报告中包括，教材中也找不到——这是以前估价报告的内容，以前的估价报告市场法因素调整包括：交易日期调整、交易状况调整、区域因素调整、个别因素调整

　　现在的估价报告市场法因素调整的格式是：交易日期调整，交易状况调整、房地产状况调整（区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整）

　　【追问】老师你好，根据你的解释，楼层和朝向应属于个别因素，但案例课中，老师每次再讲个别因素时，把楼层和朝向都归于区位因素这是什么原因来，是书上案例有误还是老师讲解有误？

　　【回答】学员hzg2011，您好！您的问题答复如下：

　　楼层和朝向属于个别因素是估价规范的内容，不过估价规范比较老了（听说要出新的），以前市场法修正因素分为：交易情况、交易日期、区域因素（注意是区域，跟区位略有不同）和个别因素。

　　我们教材和估价报告评审标准中的格式都变为：交易情况、交易日期、房地产状况修正（包含实物因素修正、权益因素修正和区位因素修正），其中楼层和朝向属于区位因素。

　　这里先搁下，好像今年理论教材和案例都有变动，我们按今年的考试教材来把握。

　　http://bbs.jianshe99.com/forum-5-197/topic-1350493.html

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析