第1讲　房地产投资与投资风险（上）

　　一、大纲要求

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对投资和房地产投资等基础知识的掌握程度。

　　考试基本要求

　　掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。

　　熟悉：房地产投资的形式及利弊。

　　了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。

　　要点说明

　　1.投资与房地产投资

　　（1）投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。

　　（2）投资的分类：投资分为固定资产投资和流动资产投资。

　　固定资产投资是指用于构建新的固定资产（土地、房屋、机器设备、市政工程等）或更新改造原有固定资产的投资。

　　流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。

　　（3）投资的特性：投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动；投资具有时间性；投资的目的在于得到报酬（即收益）；投资具有风险性，即不稳定性。

　　（4）投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力；投资与企业发展密切相关；投资可以促进人民生活水平的提高；投资有利于国内稳定和国际交往。

　　（5）房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。

　　房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。

　　2.房地产投资的特性

　　（1）位置固定性或不可移动性；

　　（2）寿命周期长；

　　（3）经济寿命和自然寿命；

　　（4）适应性；

　　（5）各异性；

　　（6）政策影响性；

　　（7）专业管理依赖性；

　　（8）相互影响性。

　　3.房地产投资的形式与利弊

　　（1）房地产投资分为直接投资和间接投资两类房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

　　房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

　　（2）房地产投资的利弊房地产投资之利：相对较高的收益水平，易于获得金融机构的支持，能抵消通货膨胀的影响，提高投资者的资信等级；房地产投资之弊：变现性差，投资数额巨大，投资回收周期较长，需要专门的知识和经验。

　　4.房地产投资的风险

　　房地产投资的风险是指为未获得预期收益可能性的大小。

　　（1）市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。

　　（2）非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。

　　风险对房地产投资决策的影响：令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平；使投资者尽可能规避、控制或转移风险。

　　5.投资组合

　　对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。由投资组合理论引申出来的资本资产定价模型能更好地分析风险与收益的关系。公式是E（rj）＝rf+βj[E（rm）－rf].含义是：一个投资项目在某一时间段上的预期收益等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数（这里假定应用了适当的投资组合）乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。