用市场法做房地产估价时应注意问题

　　在城市房地产估价中，市场法是比较经常运用到的一种方法，市场法形成的理论依据是房地产形成的替代原理。

　　一、替代原则

　　在房地产的估价报告的估价原则中，均出现：恪守“独立、客观、公正、合法”，遵循合法则、替代原则、估价时点原则、公平原则。

　　替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。所谓的类似房地产是指房地产中的用途、规模、建筑结构、建筑档次、权力性质等方面与估价对象的相同或者相当，并与估价对象处于同一供求圈。所谓的同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系、价格会相互影响的其他房地产的区域范围。

　　替代原则要求：

　　1、所使用的可比实例必须是与估价对象具有一定替代性的房地产，然后根据他们之间的差异对具有一定替代性的房地产的价格作适当的调整。

　　2、不能独立地思考估价对象的房地产的价格，而要考虑相近效用房地产价格之间的差别。

　　特别是作为同一估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应该有一个合理的价差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。

　　在现实中，拆迁鉴定专家就发现这种轻况：单宗房地产的估价结果难以看出其不合理之处，但是把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起进行比较时就发现其不合理，没有合理的差价，甚至出现价格高低顺序颠倒的情况。如：同梯位的单元，第三层的价格比第一层的价格更低的情况。

　　二、替代原则要求估价人员必须选取正常市场价格的案例

　　由于估价对象的未知价格是通过类似房地产的已知价格来求取的。市场上交易双方的动机、偏好、对市场行情的了解及讨价还价能力不同，具体的一宗房地产可能会偏正常市场价格。但是，只要有校多的实例，根据大数定律，其成交价格的综合结果可以作为市场价格的最佳参考。特别应当注意的是，目前存在较多的是由于税费负担的因素，导致部分交易案例买卖双方报交易所备案的价格与实际的成交价存在较大的差异。如果使用这些案例作为可比实例，将导致估价结果与市场行情存在明显的背离。所以采用市场法的前提条件，应当要选取正常市场价格的案例作为可比实例，否则在报告的初始阶段就已采用不客观的数据，那接下来的修正也就不可能得到一个公允的估价结果。这也是在福州市房地产估价协会《关于提高评估报告水准预防风险的通知》文件（榕房估字[2007]01号文件）第四点所谈到的“起始不能是错误”的问题。

　　三、建立价格可比基础中应当注意的问题

　　选取了可比实例后，一般需要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使他们之间的口径一致、相互可比、并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，而后进行修正、调整建立共同的基础。

　　建立价格可比基础包含：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位。

　　在福州，基本上上述六个统一，在协会的案例库中除付款方式外，基本上是已经统一了。而付款方式，如果是一手房，一次性付现金，可能会比银行按揭贷款约有2个百分点的优惠，如果考虑到银行发放贷款推迟若干个月（三个月左右），这两者之间又有一定程度的相互抵消。

　　根据目前的情况，可比案例如果为二手房，在建立统一价格内涵中需要特别注意的是内装修及土地使用权的方式。在早期的拆迁评估中，基本上估价机构将内装修因素列入个别因素中进行修正，而将土地使用权取得方式的不同涉及到土地出让金在最后进行扣除。后来多数机构达成比较一致的意见，觉得应当在建立价格可比基础里予以调整、修正，来建立共同的基础。特别是土地出让金，由于选取的案例为楼层不一致的单元房，而且土地级别也可能存在不同等级，土地出让金在建立价格可比基础时直接扣除应当更合适。

　　四、交易情况的修正

　　交易情况的修正就是要将不正常的成交价格修正为正常的成交价格。就目前太原市的情况看，存在：因虚报而出现的不正常的成交价格；也有案例实际上是不正常的成交价格。作为一个估价小组来说，如果要采用这样的案例，那么就应将其修正到正常的成交价格上来。如果是税费方面的转移，这样的申报的价格偏离幅度还不会很大，比较容易修正。但如果是存心虚报成交价格，那就会存在实际的成交价格与申报价格差异明显，可能修正的幅度会超过《房地产估价规范》里规定的幅度范围（单项不超过20%），所以如果出现此类型的案例，就要果断舍去此案例。

　　五、交易日期的调整

　　交易日期的调整实际上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整，所以也可以成为房地产市场状况的调整。经过交易日期的调整之后，才可将可比实例成交时期的价格变成了在估价时点的价格。

　　目前福州楼市处于一个不正常的阶段，交易日期调整的价格指数或变动率，应选用房地产价格指数或变动率。而且房地产价格指数应选用本地的指数或变动率，最好能用同类型房地产的变动率。市房地产估价协会推出了福估指数（住宅部分），在住宅类型的房地产中，我们可以加以引用了，通过福估指数，我们可以发现，近期不同级别的住宅房地产涨幅存在较明显的差别，所以在做期日因素修正中应当针对估价对象及所选案例所处的级别考虑确定期日修正系数。

　　六、区域因素的修正

　　区域因素的修正就是将可比实例在其外部环境状态下的价格调整为估价对象外部环境状态下的价格。区域因素包含的内容主要为：繁华程度，交通便捷度，环境、景观，公共配套设施完备度城市规划限制等影响房地产的因素。在进行区域因素修正时，应根据估价对象的不同来确定区域因素的具体内容及各项目的影响程度。如：公交便捷度对住宅类房地产影响比工业性房地产较大，而道路通达度对工业性房地产影响就比住宅房地产大。

　　七、个别因素修正

　　在从事拆迁区位价的报告中，存在比较普遍的问题是将个别因素表述为房地产因素，而忽略了土地的个别因素的描述。并且由于思路留在房地产的评估思路中，故在估价假设及限制条件中出现“我们对估价对象的查勘，仅限于估价对象建筑物的外观。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，及其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任”，协会已经将出现的这个问题告知估价机构，希望大家以后应避免此类问题在报告中再出现。

　　有关土地方面的个别因素的内容主要包括：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用年限等。

　　有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要包含：新旧程度、装修（指建筑物的外装修）、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向。

　　1、各种类型的物业，其个别因素修正所考虑的因素是不一样的。

　　针对住宅、写字楼、商业用房，其个别因素除了考虑上述提出的因素外，还应当考虑针对其不同类型的物业应当对其价值有影响的因素。如：住宅（1）所在小区的小区内配套、物业管理、楼宇间距（密度）、小区绿化、住户的总体素质等这些因素会对其价格产生较明显的影响，所以在个别因素修正时必须考虑这些因素。（2）对于写字楼：停车、出入口问题，是投资这类物业或租户在承租过程中首要考虑的问题，如果停车问题很难，或者无法解决，则无论写字楼档次再高，恐怕要出售或出租均很成问题。所以在评估写字楼中，必须要考虑到这个停车、车辆出入这个重要的影响因素。前段在评估写字楼的区位价中，笔者看到考虑到着个影响因素的机构不多。停车的问题，同样对于整层的商业、或经营型物业（如大商场、酒楼）而言也是非常重要的，我们在评估过程中就有发现，部分九十年代建的写字楼或商场，就是由于没有停车位置，从竣工至今一直空置，空置时间达十年。如：仙塔街新村的的一幢临街的次顶层，笔者亲临现场勘看了该房屋，其平面布置、采光通风等都非常好，做为写字楼很合适，但由于小区内的住户的停车（自行停自行车、摩托车）都成问题，周边也没有可供停车的场地，入住该写字楼的公司停车问题根本没法解决，所以有意向的买家看了该写字楼都因其停车问题而打退堂鼓，该写字楼基本处于闲置，多次以停优惠的价格拍卖，均为能成交。（3）营业店面：应当特别注意：开间、宽深比、拐角、临街状况。店面的临街状况对其价值的影响是很大的，如：处于同一幢楼宇的不同位置的店面，临主干道及临小区的店面，价值就天差地别，所以在评估中应到现场察看实例，才能判别其是否可比。

　　2、同一个因素对不同类型的物业的影响也是不一样的

　　同一个因素对不同类型的物业的影响也是不一样的，在估价的修正过程中，应当针对不同类型的物业来判断、修正及确定修正的幅度。如：（1）新旧程度，其对商业性店面的价值影响就不是太明显，而且作为店面来说，商家往往对其门面进行装修，这也会改变房屋的外观；（2）就建筑结构而言，混合结构和钢混结构对商业性的房屋影响也是较小的，如混合结构和钢混结构的两间并排店面，其租金水平应当是相当的，对其价格影响也比较小，但对于住宅单元而言，影响就很明显。（3）楼层：一层的营业用房与二层的营业用房往往是不可比的，一层肯定比二层好很多，但在住宅及写字楼中，恰好是相反的，二层比一层好。不同类型的物业，楼层的影响方向及幅度是不一样的。

　　在个别因素修正的过程中，应当针对不同的物业，全面考虑不同的修正因素及侧重点来进行修正。由于这些修正与调整一般难以用数字公式或数学模型予以量化，主要是根据估价人员的估价理论、实践经验和对可比实例、估价对象的调查、了解作出的判断，所以就要求估价人员应当具有扎实的估价理论知识、丰富的估价经验、高度的责任心（特别是应在对估价对象及可比实例进行现场查勘的基础上进行修正，不能闭门造车）和良好的执业道德。