房地产估价方法的综合运用

　　按照《中华人民共和国国家标准——房地产估价规范》（GB/T50291一1999），房地产估价方法为以下几类：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。之所以将“这些估价方法的综合运用”作为房地产估价方法的一类，是因为前几种估价方法的使用是有前提条件的：

　　市场比较法：要求能够收集到同一供需圈近期交易实例三个以上，交易实例的结构、用途要与估价对象类似；

　　收益法：首先是较容易出租的房地产，其次要求能够收集到同一供需圈内，类似房地产的有关收入和费用的资料，能够估算估价对象潜在毛收入、有效毛收入、运营费用；

　　成本法：要求能够收集到估价对象有关成本、税费、开发利润等资料，或同类房地产的成本、税费、开发利润等资料；

　　假设开发法：要求能够收集到调查待开发房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、能够估计开发建设期、能够预测开发完成后的房地产价值等；

　　基准地价修正法：要求能够收集到搜集有关基准地价的资料、能够确定估价对象所处地段的基准地价；能够进行各项修正。

　　但执业实践中可能遇到的估价对象是千差万别的：市场交易很活跃，但可能找不到类似房地产的成交案例；是出租房地产，但租金水平由于各种原因不能体现出租房地产的真实价值；建造年代久远，收集不到估价对象或同类房地产有关成本、税费、开发利润等资料；未来规划不明确，无法预测未来开发模式；基准地价不能及时反映市场的供需关系时。这时单一采用一种方法就不能把握估价对象的公允价值，需要采用多种方法，才能使估价结果令人信服。

　　我公司在执业实践中就遇到一个项目，必须从以上方法中选取两个以上综合运用，才能得到一个相对公允的估价值。现将估价过程介绍如下：

　　一、项目背景

　　估价对象为福州市仓山区中籘路**号房屋（建筑面积411.9平方米）及其所占有的国有土地使用权（面积738.4平方米）产权人为**局，1988年移交受**局，没有办理《房屋所有权证》，已办理**号《国有土地使用证》，批准用途为商店，估价目的为将该资产财务入账。

　　估价对象于上世纪五、六十年代年建成并投入使用，为单层砖木结构房屋，坡屋顶，木屋架，局部砖墙围护，水泥地面，内外墙石灰粉刷。

　　现场勘察，该建筑物整体外观显陈旧，其大致位置位于连江路南侧，六一南路东侧，三高路南侧，配套设施齐全，生活便利，交通便捷。按“福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知”（榕政[2006]235号）划分，此处属福州市三级二类商服用地。

　　二、估价方法选择

　　估价对象为早期自建的单层砖木结构房屋，由于委评建筑物建成年代较早，结构及设计等级较差，市场上很难找到该类型房屋的交易实例，市场法无法直接使用；该建筑物现由一家破产企业的几个职工居住，租金仅1000元/月，按照其所处地段，租金明显偏低，但周围找不到类似的租赁物业，客观租金无法确定，收益法也无法使用；批准用途为商店，但估价对象离街道尚有月30米的距离，若直接采用商服用地的基准地价，感觉有些不妥，不能体现估价对象的价值内涵。根据估价对象的具体情况，决定采用房地分估的方法，土地使用权采用市场法并以楼面地价表示，建筑物采用成本法进行测算，最后将土地使用权价值和建筑物的价值加总得出房地产的总价值。

　　用市场法求取估价对象楼面地价的技术思路：先用市场法估算目前该地块上所处区域的基准店面的正常销售价格，然后扣除地上建筑物现值后，求出估价对象土地使用权价值的一种方法，并以楼面地价表示。其计算公式为：

　　单位楼面地价= 基准店面售价-建筑物单位价格（现值）

　　三、估价过程：

　　（一）地价的测算（采用市场法）

　　采用市场法求取估价对象所在区域基准店面单位楼面地价，其基本计算公式：

　　单位楼面地价= 房地产单位价格-建筑物单位价格

　　本次设定的基准店面位于估价对象同一供需圈，具体位置描述略。

　　假设在同区域范围内有一住宅小区，在该小区内设定一基准店面，具体条件如下：①基准店面所在小区为4幢楼房，绿化条件一般，容积率2.0，入口处设有门卫值班室，物业管理条件一般。②所在楼房为条式框架结构地上9层住宅（其地上一层为店面，二～九为住宅），该楼于2003年建成，一梯两户设计，外墙瓷砖，铝合金窗防盗网，防盗门；楼内设消防栓、电话及闭路电视等线路入户，水电配套设施齐全。③该店面位于所在楼房的自然层第一层的中间部位，建筑面积为50m2，室内地面铺瓷砖，墙面为涂料。④土地使用权类型设定为出让。⑤该小区楼房使用正常，维护保养状况一般，成新率主要以使用年限法确定，经测算约为93%.

　　1、同区域内基准店面单位价格的测算：

　　（1）选择三个可比实例

　　略。

　　（2）各因素修正：

　　略。

　　2、基准店面的房地产单价为4644元/ m2。

　　3、基准店面建筑物现值的测算：

　　基准店面建筑物现值=1473×93%=1370元/m2。

　　4、基准店面楼面地价的求取：

　　楼面地价=基准店面房地产单位价格-建筑物单位价格=4644-1370=3274元/m2

　　由于估价对象为划拨用地，需按基准地价的30%扣除出让金，按“福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知”（榕政综[2006]235号），该地段商服三级二类基准地价为2250元/平方米。

　　土地评估价值V地=3274×738.4-2250×30%×738.4=1919102（元），评估取值191.9万元。

　　（二）建筑物估价测算

　　略。

　　建筑物现值V房=426×22%×411.9=38603（元），评估取值3.9万元。

　　（三）、估价结论

　　估价对象现值合计为：V总=V地+V房=191.9+3.9=195.8万元。

　　四、分析

　　以上估价过程中，使用了市场法、成本法及其综合运用，才得出一个能够反映估价对象价值内涵的估价结果，如果直接采用其中一个方法，其估价结果都站不住脚，都是对估价对象的曲解，因此，在实践中，我们应多了解估价对象的特性，把握住其特性，同时，要善于征求、听取其他估价师的意见，兼听则明，用心把事情做好。