【学员问题】购买商品房时应该注意什么？

　　【解答】（一）注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件

　　1、合法的土地使用权

　　2、持有建设工程规划许可证。

　　3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记

　　（二）检验开发商的证书——“五证二书”

　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。

　　所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》

　　“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管。

　　（三）购买时注意权利义务公平原则

　　注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则，对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字。

　　（四）交房时，先验房后办手续，此时还需要注意以下情形：

　　1、看房子质量

　　2、查“两书一表”

　　3、签《房屋验收单》

　　对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

　　（1）详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

　　（2）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

　　（3）检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

　　（4）检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

　　（5）检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

　　（6）对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　4、索要“两书一表”

　　向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。

　　5、签收《房屋验收单》

　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

　　其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

　　以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。