§13-5 房地产拍卖

　　一、房地产拍卖及特征 掌握

　　1、含义：标的就是房地产。

　　委托人：个人、法人、司法机关、银行、典当行、税务、执法机关等；

　　2、特征：

　　（1）数量多，价值高；

　　（2）法律性强；

　　（3）拍卖结束后续工作多。

　　二、房地产拍卖的条件 掌握

　　1、标的应具备的条件：合法、手续齐全，才能拍卖

　　（1）法律、法规禁止买卖、转让的房地产；没房地产产权证、共有没同意的、权属有争议、处分权受限、不符合转让条件、被查封、收回土地使用权；

　　（2）以出让或划拨方式取得国有土地，符合转让条件；

　　（3）以划拨方式取得土地使用权的房屋拍卖：经批准、出让金；土地收益缴国家；

　　（6）抵押的，先获得抵押权人同意，否则承担责任。

　　2、竞买人条件：

　　（1）国内；

　　（2）国外；

　　（3）集体的：

　　A．居住房屋——房屋所在地的

　　B．非居住房屋——房屋所在地的

　　三、程序 掌握

　　1、房地产估价机拍卖保留价确定：房地产估价为参考价，最终是委托人、拍卖人确定；

　　2、产权过户：在拍卖行的协助下于委托人签订拍卖房地产的转让合同书、取得房地产产权证。

　　四、注意事项 掌握 注意产权不明或产权有问题的

　　1、不同权属状况：

　　（1）抵押：抵押与非抵押——抵押优先；非抵押人之间，谁先起诉，谁先受偿；

　　（2）国有、集体的：上级许可意见；

　　（3）用途转换的：进一步收集原始产权证办理过程的相关文件；

　　（4）共有的：书面同意转让意见，共有人享有优先购买权；

　　（5）有租赁的：告知承租人；

　　（6）分层、分套的：按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权；

　　（7）附属设施、公共部门、公用设备：说明、办理有关规定；

　　（8）成套的不得分割拍卖。

　　2、价格评估：一般比正常市场成交价格偏低；（偿债、缺陷、短期付款）

　　7、有瑕疵的房地产：指手续不全和规定不允许转让的，经协商、政府审批后可以拍卖的房地产。

　　[判断题] 08年试题

　　拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（ √ ）

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