第四节 敏感性分析

　　【本节内容框架】

　　1．敏感性分析的概念

　　2．敏感性分析的步骤

　　3．单因素敏感性分析

　　4．多因素敏感性分析

　　5．敏感性分析的“三项预测值”法

　　1．敏感性分析的概念

　　概念

　　是从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法

　　目的

　　找出敏感性因素

　　判断项目承担风险的极限

　　项目优选，从中选出不敏感的投资方案

　　分类

　　单因素敏感性分析

　　多因素敏感性分析

　　2．敏感性分析的步骤

　　确定用于敏感性分析的财务评价指标（指标）

　　确定不确定性因素可能的变动范围（因素）

　　计算当不确定性因素变动时，评价指标的相应在变动值

　　找出较为敏感的因素进一步分析

　　3．单因素敏感性分析

　　选择指标－利润

　　选择因素－资本化率、租金、建造成本、建筑面积、地价

　　因素变动正负10%，看利润指标变动的幅度

　　利润指标变动幅度最大，该因素越敏感

　　【2008年】

　　对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
　　A．地价
　　B．建造成本
　　C．贷款利率
　　D．资本化率

　　【答案】D
　　【解析】要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。

　　4．多因素敏感性分析

　　5．敏感性分析的“三项预测值”法（是多因素敏感性分析的一种）

　　基本思路

　　对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值和最悲观预测值，根据各变动因素本个预测值的相互作用来分析判断开发利润受影响的情况。是多因素敏感性分要的一种

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