1.2 相关问题分析

　　物业估价

　　直接资本化法

　　准备金（大修基金）

　　准备金用于支付物业经营过程中的资本性支出

　　保存在一个名为有息银行贷款的账目下

　　其利息用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用

　　可以按有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比提取

　　保证金基金（租户缴纳的租赁保证金）

　　保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入

　　所得税

　　按利润的25%缴纳企业所复得税

　　2．收益性物业管理中的经营费用

　　人工费

　　公共设施设备日常运行、维修及保养费

　　维修和保养费

　　室内装修费

　　生活用水和污水排放

　　能源费

　　康乐设施费

　　杂项费用

　　绿化养护费

　　清洁卫生费

　　保安费用

　　办公费

　　固定资产折旧费－通常按5年计折旧

　　不可预见费－前7项费用之和的5%

　　保险费

　　火险

　　火险附加险

　　全损险

　　锅炉保险

　　财产毁损责任保险

　　租金损失保险

　　职工信用保险

　　业主和租户责任保险

　　交通工具保险

　　物业服务企业管理费和利润

　　以有效毛租金收入作为基数的百分比

　　如有效毛租金收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业管理费和利润的一个最低值

　　法定税费

　　指营业税及附加，5.5%

　　物业服务收费分为包干制和酬金制两种形式

　　包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税率和物业服务企业利润三部分

　　酬金制物业服务费用的构成包括物业服务支出和酬金两部分

　　包干制中，营业税及附加的征收基数是物业服务成本

　　酬金制中，营业税及附加的征收基数是酬金

　　所以酬金制中营业税及附加负税负担小，政府鼓励采用酬金制

　　房产税

　　按房产原值的1.2%

　　按租金收入的12%

　　【2008年】

　　目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。（ ）

　　【答案】X
　　【解析】政府鼓励采用酬金制。

　　3．收益性物业管理中的预算

　　年度运营预算

　　资本支出预算

　　物业大规模的维修或更新改造，是业主向物业再次进行资本投入的过程，称为资本支出

　　一般通过建立准备金基金制度解决

　　长期预算

　　4．收益性物业财务收支报告

　　是物业公司向业主提供的财务报告

　　主要内容

　　租金清单

　　每一个出租单元的分类账

　　经营概况介绍

　　经营情况分析报告

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