2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(13)
1、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
2、房地产估价中,估价方法的选择是由( )综合决定的。
A.估价对象的房地产类型
B.估价方法适用的对象和条件
C.估价人员的技术水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的资料的数量和质量
3、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途
B.最佳用途和最佳规模
C.最佳集约度和最佳规模
D.最佳集约度
4、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。它是( )的综合体。
A.实物
B.权益
C.价值
5、某工业用地出让年限为50年,出让时为五通一平,该区域的基准地价为800元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价),土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为( )元/m2。
A.782.94
B.817.06
C.792.85
D.768.06
6、评估某宗房开发用地2005年l0月16日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日,即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
A.2526
B.2241
C.2135
D.2985
7、某市于2005年对市中心一平房区进行改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2,重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2,则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
8、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A.62500
B.62000
C.61000
D.61500
9、影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有( )。
A.房地产制度、房地产价格政策、特殊政策
B.行政隶属变更、城市发展战略
C.城市规划、土地利用规划
D.税收政策、交通管制
10、以某个固定时期作为基期的价格指数,我们常称为( )。
A.定基价格指数
B.固定价格指数
C.长期价格指数
D.涨落比价格指数
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