扫码并回复房地产估价师进群
2011年房地产估价师《经营与管理》第六章知识点（1）
第六章 经济评价指标与方法
1. 投资与成本
| 投资分类 | 用途 | 价值形式 | 回收形式 |
| 固定资产投资 | 用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产 | 在使用过程中以折旧形式计入成品成本 | 通过成品销售以货币形式回收 |
| 流动资金 | 指工业项目投产前预先垫付，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金 | 在每个生产周期周转一次，在整个项目寿命周期内始终被占用， | 在项目寿命周期末，以货币形式回收 |
成本
产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗
销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用
投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同
财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据
在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等
2.房地产投资分析中的投资与成本
| 资形式 | 经营方式 | 投资 | 成本 |
| 开发投资 | 出售 | 开发建设过程中的资金投入 | 开发成本 |
| 出租 | 开发建设过程中的资金投入 | 开发成本＋出租成本 | |
| 经营 | 开发建设过程中的资金投入 | 开发成本＋经营成本 | |
| 置业投资 | 出租 | 购买房地产时的资金投入 | 购买成本＋出租成本 |
| 经营 | 购买房地产时的资金投入 | 购买成本＋经营成本 |
3.房地产开发项目投资与成本类型（四类）
开发项目总投资、开发产品成本、经营成本、期间费用
包括：管理费用、财务费用、经营费用（销售物业叫销售费用）
规定：
项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中
项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用
项目置业投资的，期间费用计入运营费用
经营收入 （三类，取决于经营模式）
经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单位
出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价
自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报
建设工程教育网整理
39:39
54:49
52:07
35:05
苏公网安备32128202000920号
