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2011年房地产估价师《经营与管理》第六章知识点（5）
11.通货膨胀的影响
通货膨胀使现金的购买力下降，投资者必须提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响
通货膨胀和房地产增值的区别
| 通货膨胀 | 房地产增值 | |
| 原因不同 | 导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，导致购买力下降 | 需求超过供给从而导致房地产价值上升 |
| 对折现率的影响不同 | 导致折现率提高 | 增值一般不影响折现率 |
对投资分析工作的影响（两种方法考虑通货膨胀）
允许未来的年经营收入和运营成本随通货膨胀分别有所增加
如果在收益现金流估算中没有考虑通货膨胀，则可以调低折现率
12.财务净现值FNPV （financial netpresent value）
定义
是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和
实质
将发生在不同时点的现金流，统一折算到0点位置，再进行代数运算，含义上是考虑了时间价值的利润指标
各年净现金流量相等时（A-P）
各年净现金流量不相等时（F-P）
基准收益率
反映资金时间价值的参数
是投资所要求的最低投资报酬率，称最低要求收益率
决定因素（两个）－资金成本和风险
项目计算期的界定n
开发投资
出售的：开发期＋销售期
出租或自营的：开发期＋经营期
置业投资：
经营准备期＋经营期
判定标准
NPV≥0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受
NPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受
【注意】NPV＝0时，项目是可行的
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