五、强制拍卖的主体、标的、依据熟悉

　　1、主体：形成法律关系的当事人：委托人——法院；

　　拍卖人——商业性拍卖机构

　　关系人：标的的所有权人或处分权人、竞买人、买受人。

　　2、标的：三个要件：

　　（1）被强制人所有或享有处分权的财产第三人享有到期债权；

　　两种除外保证人提供担保的；

　　（2）法院采取了控制性措施的财产（查封、冻结、扣押）；

　　（3）法院委托拍卖的财产。

　　六、房地产拍卖及特征掌握

　　1、含义：标的就是房地产。

　　委托人：个人、法人、司法机关、银行、典当行、税务、执法机关等；

　　2、特征：

　　（1）数量多，价值高；

　　（2）法律性强；

　　（3）拍卖结束后续工作多。

　　七、房地产拍卖的要件掌握

　　1、标的应具备的条件：合法。

　　（1）法律、法规禁止买卖、转让的房地产；房地产产权证、共有、权属、处分权受限、不符合转让条件、茶坊、收回土地使用权；

　　（2）以出让或划拨方式取得国有土地，符合转让条件；

　　（3）以划拨方式取得土地使用权的房屋拍卖：经批准、出让金；土地收益缴国家；

　　⑹抵押的，先获得抵押权人同意，否则承担责任。

　　2、竞买人条件：（3）集体的：

　　A．居住房屋

　　B．非居住房屋

　　八、程序掌握

　　1、房地产估价机拍卖保留价确定：房地产估价为参考价，最终是委托人、拍卖人确定；

　　2、产权过户：签订拍卖房地产的转让合同书、取得房地产产权证。

　　九、注意事项掌握

　　1、不同权属状况：

　　（1）抵押：抵押与非抵押——抵押优先；谁先起诉，谁先受偿；

　　（2）国有、集体的：上级许可意见；

　　（3）用途转换的：进一步收取原始产权证相关文件；

　　（4）共有的：书面同意转让意见；

　　（5）有租赁的：告知承租人；

　　（6）分层、分套的：按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权；

　　（7）附属设施、公共部门、公用设备：说明、办理有关规定；

　　（8）成套的不得分割拍卖。

　　2、价格评估：一般比正常市场成交价格偏低；（偿债、缺陷、短期付款）

 建设工程教育网整理