2011年房地产估价师《经营与管理》第七章知识点（2）

2011-08-08 14：28　　来源：　　字体：大小　　打印收藏

　　4. 不确定型决策方法

　　概念

　　未来事件的状态是否发生不能肯定，且概率也不能确定

　　一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，借助于经验方法

　　具体方法

　　小中取大法

　　大中取大法

　　最小最大后悔值法

　　5. 房地产投资决策

　　房地产投资决策的核心（三个方面）

　　准确估算投资收益

　　分析投资面临的风险

　　在权衡收益和风险的基础上作出投资决策

　　房地产投资决策的阶段（三个阶段）

　　策略阶段－界定可接受的收益和风险

　　分析阶段－衡量可能的收益与风险

　　决策阶段－评估各种收益与风险

　　6. 房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）

不确定因素	不确定的原因
土地费用	土地成本占总成本比重大招挂挂的出让方式使土地价格难以确定
建筑安装工程费	建安费用估算价与承包商报价之间有差异开工后建材和人工费会发生变化
租售价格	物业的供求关系变化各种因素会发生变化
开发期与租售期	准备期的不确定建造期的不确定租售期的不确定
容积率及有关设计参数	政府批准容积率的不确定可供出租出售面积不确定（公摊）
资本化率	评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差
贷款利率	影响财务杠杆的有效性及融资成本
资本金的比例	借贷资金所占比例越大融资成本越高