8. 对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

　　一般处理规定

　　出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

　　满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算

　　动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期

　　在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动

　　如稍作启动即停工无期，不应算作开工

　　不征收土地闲置费的三种情况（记忆原则：总之不是开发商的错就不视为闲置）

　　因不要抗力造成开工延期

　　因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

　　因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的

　　9. 房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任

　　房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任

　　10. 对质量不合格的房地产项目的处理方式

　　一般规定

　　房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用

　　商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验

　　经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（注意一定是主体有质量问题）

　　消费者也可以采取双方协商换房等其他方式

　　注意的问题

　　一是时间必须在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系

　　二是必须确属主体结构质量不合格，一般性质量问题可保修，不能退房

　　三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门的结论为依据

　　四是给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失

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