2012年房地产估价师理论与方法辅导：替代原则的概念

2012-08-01 15：03　　来源：　　字体：大小　　打印收藏

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　　替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。

　　替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：

　　（1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。

　　（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价差，尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。

　　需要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果不会不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是客观合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在市场法、成本法、收益法、假设开发法等估价方法中都会用到。例如，整个市场法可以说是以替代原理为基础的。成本法中客观成本，收益法中客观收益，假设开发法中要从未来开发完成后的房地产价值中减去的未来开发成本、税费、利润等，均是遵守替代原理来求取的。

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