【学员问题】套型面积与建筑面积的不同？

　　【解答】“九部委”房产新政中,出现“套型面积”这一陌生词，最近有关部门负责人对此的解析又出现不一致的地方，对“套型面积”的定义及理解在业内掀起了一阵风波——套型面积与建筑面积有何不同?

　　最近有媒体报道，“90m2的套型建筑面积大约相当于100m2-105m2建筑面积”，其后，建设部有关负责人立即回应，认为此种提法不准确。套型建筑面积与套内面积、建筑面积究竟有什么样的联系?同一套住宅，是套型建筑面积大?还是建筑面积大?

　　套型面积早有定义

　　专家认为，不能对套型建筑面积与建筑面积进行简单地换算。按照现行的《住宅设计规范》，套型建筑面积“等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”;而套内使用面积“等于套内各功能空间使用面积之和”(不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。另外阳台面积也单独计算，而不计入每套使用面积或建筑面积);标准层使用面积系数“等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”;住宅标准层建筑面积，则是“按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算”。

　　通俗点讲，一般来说，除了套内使用面积以外，套型建筑面积还包括墙、柱等结构构造、保温层面积，以及本层分摊面积。而建筑面积则在套型建筑面积基础上，还要加上阳台面积以及本层以外的小区共用部位的建筑面积分摊部分。

　　套型面积与建筑面积没有固定比例

　　计算房屋建筑面积除了要算套型建筑面积外，还要算小区内公有面积的分摊，因此建筑面积是要大于套型面积，不过公有面积的分摊一般不大于10%。但由于具体的小区分摊公用面积的情况不同，因此没法估量一个建筑面积大约会比套型建筑面积大多少的数字。

　　有关专家表示，计算套型面积要在套内使用面积的基础上，考虑很多因素，比如一梯两户，就要按两户人家的房屋面积比例计算分摊的楼梯面积。关于标准层使用面积系数一般会是多少，也是个难以一概而论的问题。如果一幢楼里各层的户型存在差异，选择标准层也涉及诸多要素，没有一个统一标准。所以，套型面积的计算和房屋的整体设计很有关系，存在弹性。有建筑师认为，事实上，这差不多相当于“实用率”的概念。对于多层、小高层住宅而言，由于公摊面积较少，实用率相对较高，可达到85%-90%，甚至更高;对于高层住宅而言，实用率较低，一般为78%-85%。

　　计算套型建筑面积要在套内使用面积的基础上加上楼梯、公用走道等部分的分摊面积，一般来说是比房屋建筑面积要小。

　　链接:《住宅设计规范》有关规定

　　1、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算;

　　2、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积;

　　3、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数;

　　4、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和;

　　5、套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和;

　　6、烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积;

　　7、室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层的，按复合保温层表面尺寸计算。

　　以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。