【提问】经济适用房开发利润在3%以下。开发利润的计算基础是哪几项？

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿权指什么？请予以解释。

　　【回答】学员wood628，您好！您的问题答复如下：

　　1、经济适用房的成本应包括以下7项：征地和拆迁安置费、前期工程费、建安费、小区非营利性基础设施建设费、管理费用、投资利息、税金。“管理费用取前4项之和的2%以下，利润取前4项之和的3%以下；

　　2、法定优先受偿款指的是拖欠工程价款、已抵押担保的债权数额、其他法定优先受偿款等。

　　【追问】法定优先受偿权利是什么？不是法定优先受偿款。请予以解释

　　【回答】学员wood628，您好！您的问题答复如下：

　　法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。法定优先受偿权利优先于房地产抵押权。涉及抵押、质押、留置等担保行为时，抵押权人、质权人、留置权人均享有法定优先受偿权。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

　　这是优先受偿权利和优先受偿款的定义，您可以做个参考比较。

　　希望我的答复给您带来帮助。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】为甚麽有的股价结果要扣除法定优先受偿款，有的不要，有时扣除的项目还不一样呢

　　【回答】学员JANE001LIN，您好！您的问题答复如下：

　　抵押价值＝未设定法定优先受偿权的价值－法定优先受偿款

　　所以如果是进行抵押估价的话，那么估价结果要扣除优先受偿款，其他的不需要考虑优先受偿款

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析