房地产估价师答疑精华：收益法

2013-08-02 11：04　　来源：建设工程教育网　　字体：大小　　打印收藏

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　　【提问】

　　老师，在收益法第二节 “净收益按一定数额递增、递减”时有一道2010年的

　　【2010】某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。
　　A.该房地产的收益价格为136.73万元
　　B.该房地产的收益价格为143.89万元
　　C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
　　D.该房地产的合理经营期限为15年
　　E.该房地产的合理经营期限为20年

　　【答案】BCD

　　【解析】设该房地产的合理经营年限为n

　　令A-（n-1）b=0，即28-（n-1）×2=0

　　N=15

　　该房地产的收益价格=

　　以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14

　　请问在计算“该房地产的收益价格”？（公式复制不过来）时为什么要选择收益递增的公式呢？

　　【回答】

　　学员moneyjiongjiong，您好！您的问题答复如下：

　　是用收益递减公式。

　　房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，当年收益额为零的时候，收益年限就结束了。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法