【提问】老师你好。这里说在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。是什么意思？

　　【回答】学员bisheng1977，您好！您的问题答复如下：

　　您看看这个：

　　（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。

　　因时间变化，可能存在多种风险导致抵押房地产的抵押价值发生变化：

　　1、相关当事人的生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押房地产的价值发生一般损耗或严重减损；

　　2、因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损；

　　3、因相关法律法规变化而使抵押房地产的部分或全部不适合设定抵押，出现已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押价值却发生较大减损的情形。

　　（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。

　　一般而言，房地产抵押贷款中，与房地产本身直接相关的、能够给贷款方带来损失可能性的主要情形有：

　　1、由于房地产管理体制、社会征信机制等方面的原因，使得房地产所有者或使用者有可能无权抵押房地产或者在抵押了房地产之后还可以几乎很少受到限制地将其出租、转让和重复抵押，从而将贷款方拖入漫长的司法诉讼程序中；

　　2、由于房地产管理体制、司法执行力度、社会保障机制等方面的原因，由可能出现本应优先受偿的抵押权沦落为一般的返还请求权的情形或者官司胜诉却迟迟无法执行的情形。

　　（三）合理使用评估价值。

　　房地产抵押估价有着独特的价值形成过程，估价过程更加谨慎、保守，因而既不能将其它房地产估价报告的评估价值作为房地产抵押价值，也不能将房地产抵押估价报告的结论与其它房地产估价报告的评估价值作简单比较，更不能将房地产抵押估价报告的结论作其他用途。

　　房地产抵押价值的得出是建立在一个逻辑严密、系统完整的评估测算过程的基础上的，因此应合理使用本评估价值、完整使用本评估报告。

　　（四）定期或在房地产市场价格发生较快变化时对房地产抵押价值进行再评估。

　　与通常的抵押贷款期限相比，房地产市场的周期相对要长得多，所以一般地，在贷款期限内抵押房地产的市场价格变化所产生的影响较小。但房地产既是一种生产资料，更是一种基本生活资料（尤其是住宅房地产），其价格显然对国家法律政策制度、国内外政治经济状况的变化有极大的弹性。无疑，在国家法律政策制度不断完善、国内外政治经济状况相对复杂的今天，有必要适时对房地产抵押价值进行再评估。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析