【提问】

　　请问老师：

　　1、容积率属于权益状况还是实物状况？为什么工业的基础设施属于区位状况而居住物业基础设施属于实物状况？

　　2、运营型商业物业确定净收益要看他们的财务报告确定么？不是应该取市场平均水平么？

　　3、最高最佳分析确定到哪一层次？比如说一个住宅不是最高最佳，假定他转换成商业用途，并补缴有关费用，这里用不用确定他是出租经营还是自营？并且再细化到经营什么内容么？

　　4、请问老师这样理解对不对：是不是运营型商业物业再用用途为最高最佳，或者是转换别的用途收入虽然高但扣除补交费用后价值却小于在用用途时，用最高最佳确定为在用用途为最佳？

　　【回答】学员h_fdcgjs，您好！您的问题答复如下：

　　1、容积率属于权益状况还是实物状况？——属于权益状况

　　为什么工业的基础设施属于区位状况而居住物业基础设施属于实物状况？——您能具体一点吗？

　　2、运营型商业物业确定净收益要看他们的财务报告确定么？不是应该取市场平均水平么？——有些数据不容易找市场平均水平的，有时候要通过财务报表来进行调整，剔除不合理因素，从而得到客观收益

　　3、最高最佳分析确定到哪一层次？比如说一个住宅不是最高最佳，假定他转换成商业用途，并补缴有关费用，这里用不用确定他是出租经营还是自营？并且再细化到经营什么内容么？——最高最佳指的是用途，跟自营或出租没有关系的

　　4、请问老师这样理解对不对：是不是运营型商业物业再用用途为最高最佳，或者是转换别的用途收入虽然高但扣除补交费用后价值却小于在用用途时，用最高最佳确定为在用用途为最佳？——最高最佳利用指的是在遵循合法原则下，能够达到最大收益的用途。

　　比如说：同样是商业用地，在繁华地带，作为商场使用比作为宾馆使用收益要高，那么作为商场来评估就是最高最佳利用

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析