现金流量折现法与传统方法的区别

2014-07-24 11：54　　来源：建设工程教育网整理　　字体：大小　　打印收藏

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　　现金流量折现法与传统方法的区别：

　　现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

　　（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

　　（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。

　　（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

责任编辑：芊墨