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房地产估价师考试常考问题:补地价

2021-07-12 10:05  来源:建设工程教育网  字体:  打印 收藏

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摘要:补地价是咱们房地产估价师考试中经常会遇到的一个问题,为什么会出现补地价呢?土地价格为什么会变化呢?我们一起聊一下。

今日话题

补地价

补地价是咱们房地产估价师考试中经常会遇到的一个问题。

首先,为什么会出现补地价呢?

所谓补地价,简单理解就是土地价格发生变化时,建设用地使用权人需要针对土地价格变动部分向国家补缴相应的价款。

土地价格为什么会变化呢?

变更容积率、土地用途等会引起土地价格变化;延长土地使用期限同样会引起土地价格变化。

对于改变土地用途、容积率等规划条件的,补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额,即:

补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格

对单纯提高容积率,或者改变土地用途并提高容积率的补地价来说,补地价的数额为:

补地价(单价)=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率

补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

上面是咱们《房地产估价理论与方法》教材中关于补地价计算的说明。

有学员可能会认为这里的计算式和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定的补地价的计算不一致,因为根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,调整容积率的,需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积,楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。

按照上述规定,需补缴地价款=楼面地价×新增建筑面积,楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面单价确定。

个人认为教材中给出的是更为一般性的公式,既适用于容积率改变前后楼面地价改变的情况,同时也适用于容积率改变前后楼面地价保持不变的情形。

补地价(单价)=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率

补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

将上述补地价(单价)代入补地价(总价)的计算式中,整理之后可以得到:

补地价(总价)=【新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率】×土地总面积=新楼面地价×新容积率×土地总面积-旧楼面地价×旧容积率×土地总面积=新楼面地价×容积率提高后的总建筑面积-旧楼面地价×容积率提高之前的总建筑面积

当楼面地价按照新容积率规划条件下估价日期的楼面地价确定时,即上述计算式中新楼面地价和旧楼面地价相等时,公式进一步简化为:

补地价(总价)=楼面地价×【容积率提高后的总建筑面积-容积率提高之前的总建筑面积】=楼面地价×新增建筑面积

所以认为教材中给出的补地价(单价)和补地价(总价)的计算式适用的范围更广泛一些。当然了如果说咱们做题时,题目信息直接说明:楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定,那么咱们的计算过程反而是更为简单一些了,因为此时不需要考虑容积率改变前后楼面地价的变化问题,只需要计算新增建筑面积就可以了。

另外,上面补地价的计算中出现了“楼面地价”这个概念,楼面地价也称为楼面价、楼板价,是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价的具体计算式如下所示:

地价

楼面地价的计算考虑了容积率的影响,比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

下面咱们就结合具体的小例子来看一下楼面地价在补地价相关计算中的应用。

某工业用地的面积为6000m2,容积率为2.25,土地单价为3600元/m2,现可依法变更为商业用途并增加6000m2建筑面积,现时商业用地的楼面地价为6300元/m2。该工业用地变更为商业用地理论上应补缴地价多少万元。

下面针对这个小例子给出两个计算思路:

思路一:

补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格

计算补地价,也就转换为计算规划用途变更前后市场价格的差额。

首先,变更前工业用地的市场价格=土地单价×用地面积=3600×6000÷10000=2160(万元)。

变更前的建筑面积=土地面积×容积率=6000×2.25=13500(m2)。

其次,变更为商业用途后,建筑面积增加了6000m2,变更后的总建筑面积=6000+13500=19500(m2)

变更后土地市场价格=总建筑面积×楼面地价=19500×6300÷10000=12285(万元)

因此,补地价=变更后土地市场价格-变更前土地市场价格=12285-2160=10125(万元)。

这个计算思路也是和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的规定相一致的:工业用地调整用途的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积,减去现状工业用地价格。

思路二:

根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,用途与容积率同时调整的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积,加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。

此时,补地价=6300×6000+(6300-3600/2.25)×6000×2.25=101250000(元)=10125(万元)

就上述两个计算思路来看,两者只是表现形式上有所区别,其原理是相同的,并且也是可以相互转换的,具体转换过程可以参照下面的计算式:

思路二的计算式为:6300×6000+(6300-3600/2.25)×6000×2.25

整理上述计算式得到:

6300×6000+6300×6000×2.25-(3600/2.25)×6000×2.25

=6300×(6000+6000×2.25)-3600×6000

6000+6000×2.25—变更用途及容积率之后的总建筑面积

6300——变更用途及容积率之后的楼面地价

3600×6000——变更用途之前的土地单价及土地面积

6300×(6000+6000×2.25)-3600×6000——该计算式和思路一是保持一致的。

通过这个小例子也可以看出来,某个题目的解题思路可能不止一种,大家可以通过多种思路和角度来计算,以加深对相应知识点的理解和掌握。同时,也可以通过不同计算思路来验证各计算过程和结果的正确性。

注:本文由建设工程教育网老师原创,转载请注明来自建设工程教育网。

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