【提问】

　　某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

　　（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（建设工程教育网提供）

　　（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

　　（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

　　（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。

　　（5）假设除空调以外，残值率均为零。

　　试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

　　（2）建筑物物质折旧额计算：

　　1）门窗等损坏的修复费用=3万元；

　　2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；

　　3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。

　　4）长寿命项目的折旧费=（1300×0.9－3－82.5－250）×1/40×10=208.63万元问题出在这里，长寿命项目折旧的计算上，用的写字楼折旧年限是40年，而题目中写字楼是1990年竣工的，1995年土地出让了40年，那么经济寿命应当是45年啊，怎么分母上是40呢？（2005年）

　　【回答】

　　学员yangchunwuhubeishiya，您好！您的问题答复如下：

　　有效经过年数为10年。——建筑物经济寿命＝有效经过年限+估价时点后的剩余年限

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

　　责任编辑：淘淘